Ação de despejo: motivos previstos em lei para ajuizá-la

A palavra “despejo” pode ser entendida como o ato de esvaziar, desocupar. “Despejar”, portanto, tem como uma de suas significações “tornar vazio” 1. Tendo isso em mente, nas locações de imóveis urbanos, existe a possibilidade de aplicação da chamada Ação de Despejo, prevista e regulada na lei 8.245/91, popularmente chamada de “lei do inquilinato”.

Esta ação judicial é utilizada pelo Locador (o proprietário, possuidor do imóvel ou o representante deste, como a imobiliária, por exemplo, desde que tenha procuração para tal) e deve ser usada quando a finalidade for o término do contrato de locação, com a retirada do locatário (inquilino) do imóvel.

Feita esta introdução, passamos a nos perguntar: quais os motivos que o Locador pode utilizar para fundamentar seu pedido de despejo? É esse tema que nós queremos abordar neste artigo, e você confere possíveis respostas para esta pergunta a seguir:

Principais fundamentos para a ação de despejo

Pois bem. A própria lei traz os motivos ou fundamentos para utilização da ação de despejo. Dentre os mais comuns e conhecidos estão a falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios, ou outra infração contratual por parte do Locatário/inquilino.

Mas, além disso, há outros artigos dispersos na Lei que fundamentam o ajuizamento desta Ação, como por exemplo:

o descumprimento de acordo de desocupação entre Locador e Locatário;
o término do prazo da locação para temporada; a não apresentação de substituição da garantia no prazo legal;
o término do prazo da locação residencial ou não residencial;
morte do locatário.

É um erro técnico tentar utilizar outras ações, como a Reintegração de Posse, para retomada do imóvel pelo Locador, posto que há previsão expressa quanto à Ação de Despejo.

As particularidades do despejo liminar

A última alteração na lei, realizada em 2009 (Lei nº 12.112), dentre outras, trouxe inovações quanto ao despejo liminar, ou seja, aquele em que o Juiz pode decretar logo no início do processo; esta alteração legislativa facilitou a retomada do imóvel por meio da liminar, prevista no artigo 59, §1º, pois, aumentou de cinco para nove as situações autorizadoras e, dentre estas novas possibilidades, a que permite a concessão da liminar diante da falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação quando o contrato não tiver garantia.

Porém, é importante destacar que o próprio artigo 59 prevê a prestação de uma caução (garantia) no valor equivalente a três meses de aluguel a ser oferecida pelo Locador. Esta exigência para fins de concessão da liminar destina-se, em poucas palavras, à criação de uma espécie de “garantia indenizatória” do locatário em caso de este, após retirado do imóvel por força da liminar, ter sucesso ao final da ação de despejo.

Há raras situações em que o Juiz dispensa o Locador da prestação da caução. E são excepcionais porque a lei não prevê a dispensa, devendo o Locador trazer fundamento suficiente para convencimento do Juiz. Há também casos raros, porém, existentes, em que a caução poderá ser constituída pelos locativos e acessórios objetos da própria cobrança judicial.

A lei também prevê que a Ação de Despejo pode ser ajuizada juntamente com a cobrança de alugueres e/ou acessórios, ou seja, ambos os pedidos no mesmo processo. Assim, além da rescisão da locação com o despejo do imóvel, o locador pode pedir, cumulativamente, a condenação do locatário (e/ou do responsável pelos débitos locatícios) a pagar o débito que gerou a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.

Busque suporte especializado

Apesar de tudo o que foi apresentado, como é notória a morosidade do Judiciário brasileiro, a ação de despejo não é um processo tão rápido, até mesmo nos casos de concessão de liminar. Por isso é importante formalizar em um contrato de locação bem elaborado e buscar a assessoria preventiva de um especializado em Direito Imobiliário.

Continue também em constante busca por conteúdos sobre o assunto, que te ajudem a entender todos os detalhes. Assim, será possível ser mais assertivo ao tomar a decisão de dar andamento em uma ação de despejo.

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