Multa de rescisão antecipada do contrato de locação: quando a cláusula é ilegal?
Multa de rescisão antecipada do contrato de locação: quando a cláusula é ilegal?
Um assunto bastante debatido tanto nos tribunais quanto na rotina das imobiliárias, administradoras de bens e demais locadores é aquele em que se discute a multa em caso de rescisão antecipada do contrato de locação. É o que vamos procurar esclarecer neste artigo.
A questão é relativamente simples e pode ser respondida pela leitura dos primeiros artigos da Lei nº. 8.245/91 (“lei do inquilinato”), que dispõem sobre as locações de imóveis urbanos; porém, embora a resposta seja simples, várias dúvidas e questões complementares se apresentam.
Respondendo objetivamente
O artigo 4º da referida lei assevera que nos contratos por prazo determinado (aquele em que vigora dentro dos prazos pré-determinados para início e término), se o Locatário pretender efetuar a entrega do imóvel, deverá pagar a multa pactuada no contrato. Veja-se que a Lei não define ou delimita valores, deixando a cargo dos contratantes sua estipulação.
As penalidades mais comuns encontradas no mercado são as que fixam valores equivalentes a duas ou três vezes o valor do aluguel na época da devolução.
Porém, após ampla discussão sobre a matéria em nossos Tribunais e no Congresso Nacional, sobreveio a Lei nº 12.112, de 2009 e alterou a redação do citado artigo 4º, sendo acrescentada, ao final, a seguinte assertiva: “proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.
Esta alteração buscou equacionar e equilibrar os direitos do Locador e Locatário, mas principalmente prestigiar aquele que cumpriu seu contrato por mais tempo; explicando melhor, esta alteração fez com que o Locatário que ficar mais tempo no imóvel locado pague uma multa menor do que aquele mesmo que ficou menos tempo.
Vamos a um exemplo: Digamos que João, proprietário de dois apartamentos idênticos, alugue-os, um para Pedro e outro para José; os contratos são iguais, pelo prazo de 12 (doze) meses. Pedro, então, após morar por apenas 2 (dois) meses decide devolver o imóvel sem justo motivo. Já José, também manifesta interesse em devolver, mas após 10 meses de contrato cumprido.
Ora, não seria justo que Pedro e José fossem obrigados a pagar o mesmo valor de multa. Portanto, com a redação atual do artigo 4º, Pedro deverá pagar uma multa maior que José, pois este cumpriu quase a totalidade do prazo contratado com o Locador.
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Entenda as exceções
Todavia, deve-se atentar para as exceções ao pagamento desta multa, também previstas no mesmo Artigo 4º, em seu parágrafo único. Ou seja, o locatário ficará dispensado desta multa em caso de “transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.
Portanto, contratos que preveem estas situações podem ser considerados irregulares. Assim, o locatário deve procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário para tentar uma negociação ou levar a questão para apreciação do Judiciário.
Por outro lado, a interpretação do artigo 4º não permite que o Locador (proprietário) se valha da mesma multa para reaver o imóvel. Nos contratos por prazo determinado, o Locador é obrigado a respeitá-lo até o fim. A saída encontrada nestes casos é um acordo com o Locatário para desocupação voluntária, podendo ser negociada uma espécie de indenização pelo seu aceite, podendo o valor ser o mesmo que a multa prevista para a entrega antecipada por parte do inquilino.
Continue também em constante busca por conteúdos sobre o assunto, que te ajudem a entender todos os detalhes. Assim, será possível ser mais assertivo em relação a rescisão antecipada do contrato de locação.
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