Aluguei meu imóvel e não fiz contrato. Como resolver?

Você decidiu deixar um imóvel para locação, e procurou um amigo ou conhecido de longa data para ocupar a residência. Por ser uma pessoa de confiança, você resolveu não redigir um contrato. Porém, o inquilino sem contrato não está pagando as mensalidades, recusa-se a deixar o imóvel e ainda ameaça ir à justiça por uma pintura que ele quis fazer na cozinha que o proprietário não pagou.

Alugar um imóvel sem contrato formal pode se tornar uma dor de cabeça tanto para o proprietário e/ou imobiliária, como para o inquilino. Por isso vamos conferir nesse post quais os riscos de uma locação apenas verbalizada, o que fazer quando houver uma desavença com o inquilino, quais os principais direitos para o locador e para o locatário (mesmo sem um acordo formal) e como fazer para regularizar a locação.

Os riscos de ter um inquilino sem contrato

Antes de tudo, é importante destacar que as Lei brasileiras permitem o aluguel sem contrato assinado, e que há formas de comprovar a relação entre proprietário e inquilino. Recibos de pagamento, comprovantes de residência ou até mesmo testemunhas que confirmem a moradia são suficientes para que o judiciário entenda que ali existiu um acordo, mesmo que verbal.

Assim, se uma das partes não cumprir as regras básicas definidas pela Lei 1245/91 (Lei do Inquilinato), o locador ou o locatário podem ir à Justiça para garantir os seus direitos.

Levando isso em conta, podemos citar possíveis divergências. Uma delas, por exemplo, tem relação com o pagamento dos impostos do imóvel. O artigo 22 da Lei do Inquilinato impõe que o proprietário é responsável pelo pagamento dos impostos da residência, como IPTU, exceto se for definido o contrário em contrato formal.

Então, se isso não ficar bem claro no acordo, o proprietário pode ter seu imóvel penhorado pela prefeitura por não ter arcado com os custos tributários, sem qualquer prejuízo financeiro ao locatário (a pessoa que alugou o imóvel).

O inquilino sem contrato, por sua vez, pode ter complicações relacionadas aos gastos básicos da moradia, como água, luz e gás. É comum existirem acordos “isentando” o locatário do pagamento dessas despesas, em geral já sendo abatidas no valor do aluguel. Mas a falta do contrato assinado possivelmente pode forçar o inquilino a fazer o pagamento dessas contas, mesmo que teoricamente o proprietário tenha ficado com a responsabilidade de realizar o pagamento.

Como resolver desavenças com um inquilino sem contrato

Não há outra receita diferente de diálogo e contratos. Caso o proprietário ou inquilino esteja insatisfeito com alguma situação, as mudanças sugeridas devem ser formalizadas por escrito e contar com assinatura das duas partes, respeitando os direitos fundamentais de locador e locatário.

Entre os direitos do inquilino está o recebimento do imóvel em perfeitas condições de uso e as informações, que devem ser oferecidas pelo proprietário, do estado do imóvel e sua manutenção. Além disso, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento mesmo antes do fim do contrato, mediante a pagamento de multa proporcional.

Já o locador tem o direito de escolher o tipo de garantia que deseja incluir na negociação, bem como de retomar o imóvel em caso de inadimplência, seja por vias judiciais ou de forma amigável.

De todos os modos, o importante é que haja uma comunicação amigável entre as partes e que, a partir dos acordos firmados, tudo seja formalizado legalmente. Mas como fazer?

Como providenciar o contrato

O ideal é que um profissional atue na redação, revisão e negociação dos contratos de aluguel. Algumas pessoas costumam comprar contratos prontos em papelarias ou pela internet, mas isso pode ser de grande risco para as partes envolvidas, já que não contemplam situações específicas que possivelmente sejam acordadas.

Um advogado especializado em Direito Imobiliário poderá materializar as condições para assinar o melhor acordo possível para locador e locatário. Outra possibilidade é ter essa assinatura registrada em cartório, dando maior segurança jurídica ao contrato.

Conclusão

Um contrato informal é possível, mas pode gerar diversas complicações para proprietário e inquilino. Se não houver conhecimento entre as partes dos direitos básicos de lado a lado, o desgaste na relação entre locador e locatário é iminente.

Mas é possível solucionar desavenças com um diálogo aberto entre as partes e a formalização de um contrato por escrito, de preferência elaborado com auxílio de advogados especialistas em Direito Imobiliário. Dessa forma, os direitos e obrigações ficam claros para os envolvidos, garantindo benefícios para proprietário e inquilino.